Tra le tasse sulla casa, figurano le imposte sulla vendita di casa. Chi intende vendere casa  deve fare i conti con la burocrazia ma soprattutto con le tasse da pagare, le imposte da versare ai fini Irpef, di registro, tassazioni ipotecarie e catastali. Per vendita si intende anche il passaggio della proprietà dell’immobile in una società .
Per la tassazione sull’imposta di registro il riferimento è al valore commerciale e in percentuale alla condizione del soggetto alienante e del tipo di fabbricato e dal soggetto che compra.
Ovviamente il Nostro sistema fiscale, non poteva scordarsi delle compravendite di immobili, ecco allora che vendere una casa diventa una specie di labirinto all’interno di percorsi burocratici che sembrano studiati apposta per far perdere più soldi, tempo e pazienza possibile all’eventuale venditore, e che lo mettono di fronte alle ultime tasse sulla casa da pagare.
Ovviamente il Nostro sistema fiscale, non poteva scordarsi delle compravendite di immobili, ecco allora che vendere una casa diventa una specie di labirinto all’interno di percorsi burocratici che sembrano studiati apposta per far perdere più soldi, tempo e pazienza possibile all’eventuale venditore, e che lo mettono di fronte alle ultime tasse sulla casa da pagare.
Ecco che di solito conviene avvalersi di una consulenza di persone specializzate come un commercialista o un immobiliare o direttamente il notaio che pensano ad instradarci su quali imposte versare, quanto versare e quando.
In questo capitolo, cerchiamo di capire quali sono le imposte sulla vendita di casa.
Imposte sulla vendita di casa: l’imposta di registro
La misura fissa è stata maggiorata da 168 a 200 euro sia nei casi anche se si applica quella proporzionale (non viene applicato il 7% ma un’aliquota unica del 9%) per ogni atto che trasferisce immobili o diritti reali immobiliari. L’aliquota del 9% ha sostituito quella dell’8% per terreni edificabili e del 15% per terreni agricoli acquistati da soggetti che non sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli di professione.
Se si compra un immobile come prima casa l’aliquota si abbassa dal 3% al 2% ad esclusione delle abitazioni di lusso: A/1 abitazione di tipo signorile, A/8 abitazioni in villa e A/9 castello o palazzo di pregio artistico o storico. L’imposta non può essere minore di mille euro.
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 TASI
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Tassazione plusvalenza sulla vendita ai fini Irpef: persone fisiche
Ai fini Irpef le persone fisiche che cedono un bene immobile pagano la relativa imposta soltanto sulla plusvalenza cioè sulla differenza tra la somma pagata per acquistarlo e i soldi realizzati dalla vendita. La tassazione differisce in base al tipo di immobile e al regime fiscale applicato all’atto della cessione.
Le plusvalenze sulla vendita di immobili e fabbricati vengono tassate a scaglioni di reddito ordinari Irpef. Verrà calcolata la tassazione per scaglioni IRPEF con una base dal 23%. E’ possibile puntare all’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% riconosciuta quando non si nota nella cessione una finalità speculativa se tra la data di acquisto e di cessione sono trascorsi meno di 5 anni.
Esenzioni dalla tassazione Irpef sugli immobili
Le plusvalenze non sono tutte uguali ai fini della tassazione Irpef sugli immobili. Viene tutelato il diritto all’abitazione e in tale ottica la tassazione punta alla cessione per speculare e non sul soggetto che ha un fine non speculativo. Vi sono delle casistiche di esenzione da tutte le imposte Irpef come la cessione di una casa o appartamento, da più di 5 anni. Lo stesso si applica per la vendita di terreni.
Prezzo minimo di vendita nell’atto
E’ utile tenere presente che sono possibili verifiche fiscali sulle vendite di case in particolare se sull’atto figura un prezzo minimo non congruo al valore di mercato. Correttezza vuole che si indichino i valori reali della vendita. Se qualcuno però percorre la via della dichiarazione non attendibile deve prestare molta attenzione a non sottostimare eccessivamente. In ogni caso è bene seguire pedissequamente tutte le normative.
Imposte ipotecarie e catastali nell’acquisto di casa
Le imposte ipotecarie catastali ammontano a 50 euro come misura fissa per le cessioni di immobiliari a titolo oneroso e arrivano a 200 euro per gli altri casi. L’imposta ridotta viene applicata soltanto se rientra nell’imposta di registro del 2% o del 9%.
Il prezzo di acquisto dell’immobile
Il prezzo di acquisto si calcola ai fini fiscali o della tassazione Irpef dall’addizione tra prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile a cui aggiungere i costi diretti come le spese del notaio, oltre alle imposte che si pagano in fase di acquisto (imposta di bollo, registro, trascrizione). Se si tratta di un immobile in fase di costruzione si può calcolare la plusvalenza di cessione dell’immobile da un prezzo più alto e abbassando il valore della plusvalenza. Si possono scalare le spese di acquisizione: spese notarili, imposte di registro, bollo, trascrizione, manutenzioni straordinarie e altri costi capitalizzabili sul valore del cespite/immobile.
Guadagni sulla vendita di casa
La tassazione non si applica sull’importo incassato dalla vendita ma ( A VOLTE , come specificato di seguito)  sulla plusvalenza calcolata come differenza tra il prezzo di acquisto dell’immobile (indicato nell’atto) o ricalcolato dall’agenzia delle entrate in fase di accertamento fiscale, e il prezzo a cui verrà venduta. Su questa va applicata la tassazione per scaglioni Irpef che partono dal 23% fino al 43%. La tassazione per scaglioni non si conteggia sulla singola plusvalenza ma sul vostro reddito imponibile determinato dalla somma di tutti i tipi di redditi prodotti nel corso dell’anno a cui si riferisce la dichiarazione.
Viene applicata l’imposta sostitutiva del 20% per mezzo di una dichiarazione da fare nell’atto in base all’articolo 1 Legge 266 del 2005. Nel prezzo di acquisto vanno considerati anche possibili oneri accessori che vanno a ridurre l’eventuale plusvalenza come le eventuali imposte di registro pagate al momento dell’atto o le imposte ipotecarie e catastali, le spese del notaio per il rogito, le spese di manutenzione straordinaria nel periodo tra data di acquisto e cessione ma solo nel caso di costruzione.
Tasse sulla plusvalenza: quando non si pagano
Per garantire il diritto all’abitazione vengono agevolati lo scambio e la compravendita immobiliare mediante un regime di esenzione che consente di non pagare tasse sulla plusvalenza se la vendita si fa:
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dopo avere acquistato o costruito la casa da oltre 5 anni;
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se si vendono immobili che, anche se comprati o costruiti prima dei 5 anni, sono stati adibiti ad abitazione per la maggior parte del periodo tra le 2 date di acquisto e cessione a patto che siano abitativi o come categoria catastale A1, A8, A9;
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se l’immobile è stato comprato a seguito di una donazione ed il donante l’aveva acquistata o donata da più di 5 anni;
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se si cedono immobili che sono stati in precedenza comprati per successione o usucapione.
Modello 730: vendita immobile
Il guadagno derivato dalla vendita di case è definito reddito diverso ex articolo 67 comma 1 lettera f del Tuir ed è soggetto al pagamento dell’Irpef per scaglioni o mediante il pagamento dell’imposta sostitutiva del 20% e da indicare nel quadro D.
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Massy Biagio
Fondatore di Economia Italia nel 2014, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio presso l'Università di Perugia. Scrivo di economia, finanza, lavoro, pensioni e tasse su vari siti, dove ho collaborato dal 2007, quando si è avvicinato al mondo del web.