Essere padroni di un appartamento, una casa o un terreno agricolo e volerli mettere in affitto è un modo per guadagnare qualcosa da una  proprietà che altrimenti rimarrebbe inutilizzata.
Molti sono i proprietari di casa che lucrano su questo possedimento, non pagando le tasse o non registrando contratti di affitto regolari con i propri inquilini: questo può accadere, purtroppo, più spesso con le persone molto giovani, che magari si trovano costrette a sottostare a condizioni non legali di affitto.
Chi vuole essere in regola e non truffare lo Stato, invece, deve pagare determinate imposte sulla rendita che l’affitto di una casa dà . Ecco un prospetto delle tasse da pagare quando si affitta un immobile di qualsiasi tipo.
Irpef: come e quanto pagare la tassa di locazione senza cedolare secca
Affittare un appartamento oppure una casa ad un inquilino è una rendita che dura per molto tempo. Per questo motivo il padrone di casa, che percepisce un canone di locazione ogni mese, deve pagare su di esso l’Irpef, cioè l’imposta sul reddito delle persone fisiche, come se il denaro ricavato dalla locazione di un immobile fosse denaro guadagnato tramite un lavoro.
Uno dei modi di affittare casa è il contratto con tassa di locazione senza cedolare secca. Prima di tutto bisogna sapere cos’è la cedolare secca: essa è un’imposta che è stata introdotta nel 2011 e prevede la tassazione di ogni immobile in affitto secondo un prezzo fisso e non calcolato in base agli scaglioni Irpef del proprietario dell’immobile. Il prezzo della cedolare secca è al 21% oppure al 10%. Essa sostituisce tutte le altre tasse che invece si applicano quando si sceglie di non ricorrere alla cedolare secca, che sono:
- Irpef, calcolata secondo gli scaglioni previsti dalla Legge di stabilità di ogni anno sul complesso del reddito di una persona;
- Imposta di bollo;
- Imposta di registro.
In mancanza di contratto con cedolare secca vengono dunque applicati questi costi.
L’Imposta di bollo corrisponde al valore delle tre marche da bollo che servono per autenticare il contratto quando viene firmato: ognuna di queste marche da bollo vale 14.62 euro.
L’Imposta di registro è calcolata sul canone annuo di locazione: essa è al 2%. Supponiamo di avere un appartamento in affitto per un canone di 1000 euro mensili per 12 mesi, quindi che renda 12 mila euro. L’imposta di registro corrisponderà a 1000 x 2%=200 euro annui.
Ci sono altri tipi di imposta sulla casa da pagare quando non si sceglie la modalità della cedolare secca (che viene per questo preferita da molti padroni di casa, soprattutto se sono proprietari di molti immobili):
Ci sono altri tipi di imposta sulla casa da pagare quando non si sceglie la modalità della cedolare secca (che viene per questo preferita da molti padroni di casa, soprattutto se sono proprietari di molti immobili):
- Imposta sul contratto a canone concordato: 1,4% del canone annuo di locazione;
- Imposta sul canone annuo con garante: 2% più un ulteriore 0.50% dichiarato sul modello F23 che funga da imposta del garante;
- Imposta di canone concordato con garante: 1.4% più 0.50% per il garante;
- Imposta di locazione degli immobili non residenziali: 1%.
I vantaggi per un padrone di casa rilevabili dalla dichiarazione Irpef
I padroni di casa devono pagare molte tasse per una rendita ampiamente sicura (al netto dei casi di inquilini morosi) ma è altrettanto vero che godono di alcune facilitazioni in fase di dichiarazione dei redditi.
Se il proprietario è padrone di un immobile situato in una zona centrale e storica della città , oppure in una zona ad alto valore artistico e culturale, l’affitto di una casa a terzi può richiedere meno tasse. Questo è vero, ad esempio, nella città lagunare di Venezia e nelle isolette di Murano e Burano, dove i proprietari di immobili a carattere storico e artistico hanno uno sconto sulla rendita percepita di oltre il 30%.
Cos’è la locazione abituale con cedolare secca
La locazione abituale avviene quando un inquilino decide di affittare un appartamento o una casa per lunghi periodi ed è stabile nei pagamenti. A quel punto il proprietario decide di attuare il meccanismo della cedolare secca. Il vero nome di questa tassa è aliquota fissa ad imposta sostitutiva: questo significa che indipendentemente dagli scaglioni Irpef, l’imposta da pagare per la rendita dell’affitto di quell’appartamento è calcolata su base annua fissa.
Il tipo di contratto nel quale più spesso viene applicata la cedolare secca è il 4+4, che vincola gli affittuari e il proprietario a mantenere inalterato il canone di locazione (e al pagamento di esso, naturalmente) per quattro anni. Dopo questi quattro anni si procede al rinnovo, ma il proprietario non può alzare il prezzo nemmeno in questa seconda parte di contratto. Solo quando il contratto scade si possono ridiscutere le clausole tra affittuari e proprietario.
La cedolare secca viene usata molto anche nei contratti 3+2, tipicamente erogati alle coppie giovani o agli studenti.
L’imposta sostitutiva della cedolare secca per il 2017 è al 10% per i contratti 3+2, oltre che per quelli a canone concordato e per quelli erogati agli studenti che sono fuori sede. I contratti 4+4 hanno invece, solitamente, una cedolare secca al 21%.
I contratti a cedolare secca possono essere erogati soltanto a fini abitativi, quindi interessano solo i proprietari di case che verranno affittate da inquilini per viverci dentro: rimangono esclusi da questo tipo di tassazione gli affitti dei negozi e gli affitti professionali, come ad esempio quelli di appartamenti dove sorgeranno studi medici, legali o di altra tipologia.
Affitti in continuo cambiamento: la tassa di subentro e tutte le tipologie di affitti per studenti
Un tipo particolare di affitto, e dunque di tassazione a cui è soggetto il padrone di casa, si verifica quando ci sono degli studenti fuori sede che non affittano un intero appartamento, ma solo delle stanze quando non addirittura dei posti letto.
In questo caso ci sono diversi tipi di contratto: i contratti singoli e i contratti cumulativi con subentro.
Il contratto singolo viene stipulato da proprietari che non hanno paura di lasciare posti letto vuoti perché sanno che la loro casa è molto ambita. In questi casi gli studenti affittano ognuno il proprio posto letto o la propria stanza trattando direttamente con il proprietario, e se quella stanza o quel posto per caso rimangono sfitti gli altri abitanti non devono pagare spese aggiuntive.
Nel caso dei contratti cumulativi, invece, un gruppo di persone affitta un intero appartamento ripartendo la cifra dell’affitto a seconda della tipologia di stanza che si è affittata, In quel caso il contratto prevede che il gruppo corrisponda la cifra al padrone di casa, a cui non interessa quanto mette ogni singolo inquilino. Questo significa che se qualcuno non paga o se un posto letto rimane sfitto oltre il tempo massimo di disdetta (che può andare da 3 a 6 mesi, generalmente) saranno gli altri inquilini a dover pagare la parte di affitto rimasta scoperta.
In questo caso si inserisce anche il subentro. Se ci sono degli studenti firmatari del contratto non è detto che loro siano sempre gli stessi ad abitare lì dentro finché il contratto non scade, anzi. Spesso gli affitti nelle case per studenti cambiano alla velocità della luce, quindi bisogna impostare un meccanismo di subentro. Con questo stratagemma, il contratto non va riscritto, ma si firma soltanto un subentro di un soggetto singolo ad un altro soggetto singolo che è andato via. In questo caso il proprietario di casa deve pagare una tassa di circa 67 euro all’Agenzia delle entrate per la registrazione del nuovo nome sul contratto.
Tasse sulla rendita dei terreni agricoli in affitto
Non solo le case o gli appartamenti possono essere locati in affitto: anche i terreni agricoli possono essere attribuiti ad un affittuario che ne fa l’uso che crede. In questo caso si parla di imposta sulla rendita fondiaria, ossia di tassa da pagare sul totale complessivo di rendita derivata dall’uso che si fa di quel terreno.
Il calcolo della tassa da pagare sulla rendita fondiaria è un po’ complicato. Esso si ottiene analizzando il canone di locazione e abbassandolo di una cifra forfettaria del 5% e poi mettendolo a paragone con la rendita catastale di quel terreno registrato al catasto agricolo rivalutata del 5%. La maggiore tra le due cifre sarà la base di rendita da cui partire per calcolare la tassa di rendita sulla locazione del terreno agricolo.
Tassazione sul reddito d’impresa: il caso di AirBnB
Negli ultimi anni si è sviluppato moltissimo il meccanismo delle case private in affitto temporaneo. Al posto che andare in albergo o nei bed and breakfast, infatti, molte persone iniziano a preferire un sito chiamato AirBnB, che permette di visualizzare case di privati cittadini che mettono a disposizione stanze nella propria abitazione o abitazioni intere per il periodo di vacanza dei clienti. Di solito in queste locazioni brevissime sono compresi altri servizi accessori, come ad esempio la biancheria, la colazione, il WiFi o altre comodità che fanno sentire l’utente a casa propria.
In questo caso gli affittuari sono soggetti alla tassazione sul reddito d’impresa, perché si trasformano in vere e proprie imprese al servizio dei turisti, come fossero alberghi, ristoranti o ostelli.
In questi casi la tassazione non segue le ferree regole per Iras e Irap a cui sono soggetti gli esercizi di ricovero alberghiero propriamente detti, che offrono questo servizio sempre. Le tasse per gli immobili o le stanze dati solo ogni tanto in locazione temporanea si inseriscono semplicemente negli scaglioni Irpef classici, e possono variare tra un minimo del 23% e un massimo del 43% sul totale percepito in un anno.
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Massy Biagio
Fondatore di Economia Italia nel 2014, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio presso l'Università di Perugia. Scrivo di economia, finanza, lavoro, pensioni e tasse su vari siti, dove ho collaborato dal 2007, quando si è avvicinato al mondo del web.