martedì 4 ottobre 2016

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Contratto di affitto: registrazione, cedolare secca, disdetta. Guida completa

Il contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale o contratto di affitto ha degli obblighi come la registrazione, bisogna pagare delle tasse e bisogna disdirlo per non pagare più niente.

Parecchio diffuso in Italia è il “malcostume” dell'affitto in nero soprattutto nelle zone universitarie. Si tratta di un danno per le casse dello Stato e una violazione di legge che espone a possibili conseguenze chi omette di dichiarare i canoni percepiti. Registrare presso l'Agenzia delle Entrate un contratto d'affitto è un dovere e un diritto per il locatore e l'inquilino.

Esistono diverse formule contrattuali che si possono applicare quando si decide di affittare una casa. E' importante conoscerle nel dettaglio soprattutto quando non si passa da un intermediario immobiliare e si sceglie una trattativa diretta con il locatore. Un contratto di affitto riporta in maniera esplicita diritti e doveri e accordi stabiliti tra le parti.

Tipi di contratti di locazione

Sulla base del contratto che verrà scelto scaturiranno degli obblighi futuri. Esiste una differenza sostanziale tra i contratti d’affitto ad uso abitativo e quelli commerciali. Molti elementi contrattuali di fatto però coincidono tra le 2 tipologie.

Un contratto di locazione deve riportare il nominativo dell’affittuario e del locatore. Specificare i tempi e la durata: inizio e fine del contratto. Nel contratto deve essere identificato il bene concesso in locazione specificando il prezzo del canone.

Contratto di affitto: registrazione, cedolare secca, disdetta. Guida completa

Contratto di affitto: 5 tipi diversi

Contratto ordinario a canone libero

    Il canone d’affitto ordinario a canone libero dura almeno 4 anni rinnovabili per un uguale periodo in automatico. Trascorsi i primi 4 anni se il locatore non invia una raccomandata di disdetta, 6 mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova tacitamente.

Contratto a canone concordato

    Il contratto calmierato cioè a canone concordato è il cosiddetto “3+2”. Viene sottoscritto per favorire gli inquilini e anche i proprietari che beneficiano di incentivi fiscali come la detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi. Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 2 anni.
Il canone non è negoziato del tutto liberamente tra le parti ma è limitato dagli accordi territoriali, stipulati dalle associazioni in rappresentanza dei proprietari di case e quelle degli inquilini. Tali accordi fissano un limite massimo al canone di locazione mensile per metro quadrato, in base al tipo di immobile e della zona in cui esso è ubicato. Questi accordi sono suddivisi per zone, all’interno di un Comune, in modo da contrattare canoni quanto più aderenti alla situazione effettiva del mercato, prevedendo limiti più bassi.
LEGGI QUI >>> --- Come Pagare Meno Tasse sulle Case in Affitto - Come Pagare meno Tasse sulle Seconde Case ---Scadenza tasse sulla casa

Contratto transitorio

Può avere una durata massima di 18 mesi. Se alla scadenza del contratto esistono cause di transitorietà, l’inquilino e il locatore devono confermare la cosa con raccomandata prima della scadenza. Se queste vengono meno il contratto transitorio prevede che venga sostituito da uno a canone libero con la durata di almeno 4 anni.

Contratto comodato d’uso

Il locatore consegna ad un’altra persona un immobile, che potrà utilizzarlo per un tempo determinato. Si tratta di un comodato d'uso.

Contratto transitorio per studenti

Nel contratto transitorio per studenti la durata può variare dai 6 ai 36 mesi e viene concesso ad uno studente fuori sede, che si trova a studiare presso un’università ubicata dove è collocato l’immobile.

Modello di contratto

Nel contratto ad uso abitativo non esiste un modello standard anche se in internet ve ne sono tantissimi scaricabili. E' necessario che contenga tutte le informazione citate. Solo in questo caso sarà conforme alla legge. Al momento della firma bisogna chiarire la suddivisione delle spesa tra proprietario e inquilino e riportate tutti gli accordi tra le parti.

Registrazione contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati dall’affittuario o dal proprietario. L’unico caso in cui non vige l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno. La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza - se anteriore -.

Per le locazioni tra privati di immobili abitativi, locati ad uso abitativo, si può anche ricorrere al regime facoltativo. La cedolare secca prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute sul contratto di locazione.

La cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Nei contratti che aderiscono alla cedolare secca non vanno pagate le imposte di registro e di bollo, anche se questa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Se si opta per la cedolare secca non può essere richiesta, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto dal contratto.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come l'usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Aggiornamento Istat


In tutte le tipologia di contratti di locazione, i proprietari possono chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati. Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Se per le abitazioni vi è una completa discrezione - il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100% - per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.
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